5 Čestné prohlášení managementu k výroční finanční zprávě Konsolidovaná výroční finanční zpráva společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. dle našeho nejlepšího vědomí podává věrný a poctivý obraz o její podnikatelské činnosti, finanční situaci a výsledcích hospodaření za rok 2025 a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření a nebyly v ní zamlčeny žádné skutečnosti, které by měly dopad na význam konsolidované výroční finanční zprávy. Členové Představenstva a dozorčí rady nebyli odsouzeni za podvodné trestné činy, nebyli soudně zbaveni způsobilosti k výkonu funkce člena správních, řídících nebo dozorčích orgánů jiné společnosti nebo funkce ve vedení nebo provádění činnosti jiné společnosti. Proti členům managementu nebylo a není ze strany statutárních nebo regulatorních orgánů vedeno úřední veřejné obvinění nebo sankce. V posledních pěti letech nebyli členové managementu spojeni s konkurzním řízením, správou nebo likvidací jiných společností. Členové Představenstva a dozorčí rady prohlašují, že neexistuje střet zájmů v souvislosti s činnostmi ve skupině společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. ani vně této skupiny. V Praze dne 30. dubna 2026 David Hauerland, MBA Člen představenstva PhDr. Petr Valenta Člen představenstva

Deloitte označuje jednu či více společností globální sítě členských společností Deloitte Touche Tohmatsu Limited (DTTL) a jejich dceřiné a přidružené subjekty (souhrnně „organizace Deloitte“). Společnost DTTL (rovněž označovaná jako „Deloitte Global“) a každá z jejích členských společností a jejich přidružených subjektů je samostatným a nezávislým právním subjektem, který není oprávněn zavazovat nebo přijímat závazky za jinou z těchto členských společností a jejich přidružených subjektů ve vztahu k třetím stranám. Společnost DTTL a každá členská společnost a přidružený subjekt nese odpovědnost pouze za své vlastní jednání či pochybení, nikoli za jednání či pochybení jiných členských společností či přidružených subjektů. Společnost DTTL služby klientům neposkytuje. Více informací najdete na adrese www.deloitte.com/about. A817F48DABE6D8D045F5A5FD46062DFE ZPRÁVA NEZÁVISLÉHO AUDITORA Pro akcionáře společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. Se sídlem: Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1 ZPRÁVA AUDITORA KE KONSOLIDOVANÉ A INDIVIDUÁLNÍ ÚČETNÍ ZÁVĚRCE Výrok auditora Provedli jsme audit přiložené konsolidované účetní závěrky společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. a jejích dceřiných společností (dále také „skupina“) a individuální účetní závěrky společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dále také „společnost“) sestavených na základě účetních standardů IFRS ve znění přijatém Evropskou unií. Konsolidovaná účetní závěrka se skládá z Konsolidovaného výkazu o finanční pozici k 31. prosinci 2025, Konsolidovaného výkazu zisku a ztráty a ostatního úplného výsledku hospodaření, Konsolidovaného výkazu o změnách vlastního kapitálu a Konsolidovaného výkazu o peněžních tocích za rok končící k tomuto datu a Přílohy této konsolidované účetní závěrky, včetně významných (materiálních) informací o použitých účetních metodách („konsolidovaná účetní závěrka”). Individuální účetní závěrka se skládá z Individuálního výkazu o finanční pozici k 31. prosinci 2025, Individuálního výkazu zisku a ztráty a ostatního úplného výsledku hospodaření, Individuálního výkazu o změnách vlastního kapitálu a Individuálního výkazu o peněžních tocích za rok končící k tomuto datu a Přílohy této individuální účetní závěrky, včetně významných (materiálních) informací o použitých účetních metodách („individuální účetní závěrka”). Podle našeho názoru: • Přiložená konsolidovaná účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz konsolidované finanční pozice skupiny k 31. prosinci 2025 a její konsolidované finanční výkonnosti a konsolidovaných peněžních toků za rok končící k tomuto datu v souladu s účetními standardy IFRS ve znění přijatém Evropskou unií. • Přiložená individuální účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční pozice společnosti k 31. prosinci 2025 a její finanční výkonnosti a peněžních toků za rok končící k tomuto datu v souladu s účetními standardy IFRS ve znění přijatém Evropskou unií. Základ pro výrok Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní standardy pro audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami. Naše odpovědnost stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit konsolidované i individuální účetní závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České republiky, včetně jeho požadavků vztahujících se k auditům účetních závěrek subjektů veřejného zájmu, jsme na společnosti nezávislí. Splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů. Domníváme se, že důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho výroku. Zdůraznění skutečnosti Upozorňujeme na bod 2.18 konsolidované přílohy účetní závěrky, který popisuje opravu chyb minulých období z titulu nesprávného účtování odloženého daňového závazku a odložené daňové pohledávky. Náš výrok není v souvislosti s touto záležitostí modifikován. Deloitte Audit s.r.o. Churchill I Italská 2581/67 120 00 Praha 2 - Vinohrady Česká republika Tel.: +420 246 042 500 DeloitteCZ@deloitteCE.com www.deloitte.cz zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 24349 IČO: 49620592 DIČ: CZ49620592

A817F48DABE6D8D045F5A5FD46062DFE Jiná skutečnost Konsolidovaná i Individuální účetní závěrka společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. za rok končící k 31. prosinci 2024 byla auditována jiným auditorem, který k těmto účetním závěrkám dne 30. dubna 2025 vyjádřil výroky bez výhrad. Hlavní záležitosti auditu Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu konsolidované a individuální účetní závěrky za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu konsolidované a individuální účetní závěrky jako celku a v souvislosti s utvářením názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem nevyjadřujeme. Hlavní záležitost auditu (platná pro individuální účetní závěrku) Ocenění investic v dceřiných společnostech Způsob řešení Společnost působí jako holdingová společnost, která vlastní podíly v nekótovaných dceřiných společnostech. Tyto investice jsou oceňovány pořizovací cenou sníženou o kumulované ztráty ze snížení hodnoty v souladu s požadavky IAS 36 - Snížení hodnoty aktiv. Hrubá hodnota investic v dceřiných společnostech činila k 31. prosinci 2025 částku 733 mil. Kč, přičemž byly vytvořeny opravné položky ve výši 7 mil. Kč. Ke konci každého účetního období společnost posuzuje, zda nedošlo ke snížení hodnoty investic, a to na základě stanovení reálné hodnoty jednotlivých investic. Posouzení potřeby tvorby opravných položek vychází z odhadu reálné hodnoty jednotlivých investic, která je stanovena zejména pomocí metody diskontovaných peněžních toků. Tento proces zahrnuje významné úsudky vedení, zejména při stanovení budoucích peněžních toků, diskontní míry a dalších klíčových předpokladů, které jsou ovlivněny očekávaným vývojem trhu v České republice a na Slovensku. Informace o této záležitostí jsou uvedeny v bodě 4 Investice do dceřiných společností přílohy individuální účetní závěrky. Vzhledem k významnosti hodnoty investic v dceřiných společnostech ve struktuře aktiv Společnosti a k míře úsudku, nejistot a odhadů, z nichž ocenění vychází, byla tato oblast identifikována jako hlavní záležitost auditu. Na provádění auditorských postupů se podíleli interní odborníci na oceňování. V rámci našich postupů jsme vyhodnotili předpoklady a metodiku použitou vedením Skupiny pro stanovení reálné hodnoty investic, přičemž jsme se zaměřili především na porovnání úsudků vedení s tržní praxí. Provedli jsme analýzu rozpočtů a budoucích peněžních toků vycházejících z identifikovaných penězotvorných jednotek. Posoudili jsme předpokládaný vývoj plánovaných peněžních toků, porovnali je s očekáváními vedení a vyhodnotili klíčové předpoklady použité v oceňovacím modelu. Dále jsme posoudili návrh a zavedení vybraných kontrol v procesu oceňování investic v dceřiných společnostech, včetně kontroly výsledku oceňovacích modelů ze strany vedení Skupiny. Otestovali jsme klíčové vstupy a předpoklady použité vedením, zejména projekce peněžních toků, diskontní míru a dlouhodobé tempo růstu. Současně jsme posoudili přiměřenost použitých oceňovacích modelů, zejména metody diskontovaných peněžních toků, a ověřili matematickou správnost provedených výpočtů. Rovněž jsme se zaměřili na to, zda informace uvedené Společností v příloze individuální účetní závěrky, jsou v souladu s účetními standardy IFRS ve znění přijatém Evropskou unií.

A817F48DABE6D8D045F5A5FD46062DFE Hlavní záležitost auditu (platná pro konsolidovanou účetní závěrku) Ocenění dlouhodobého investičního majetku reálnou hodnotou Způsob řešení Skupina vlastní maloobchodní retail-parky a pozemky určené k výstavbě, které oceňuje reálnou hodnotou v souladu s IAS 40 - Investice do nemovitostí, přičemž změny reálné hodnoty jsou vykazovány ve výkazu zisků a ztráty. Hodnota dlouhodobého investičního majetku oceněného reálnou hodnotou činila k 31. prosinci 2025 částku 5 294 mil. Kč. Při stanovení reálné hodnoty investičního majetku vycházelo vedení Skupiny z posudků externího nezávislého odhadce. Reálná hodnota dokončeného investičního majetku je stanovena metodou kapitalizace příjmů, zatímco reálná hodnota investičního majetku ve výstavbě je stanovována metodou zůstatkové hodnoty. Odhad reálných hodnot investičního majetku zahrnuje řadu klíčových předpokladů, zejména odhadovanou výši nájemného na metr čtvereční, ekvivalentní výnos, míru obsazenosti retail-parků a vyhodnocení makroekonomických a geografických faktorů, které mají vliv na úroveň obsazenosti a výši nájemného. Informace o této záležitostí jsou uvedeny v bodě 3.1.Investiční nemovitý majetek přílohy konsolidované účetní závěrky Vzhledem k významnosti hodnoty dlouhodobého investičního majetku z hlediska konsolidované účetní závěrky Skupiny a k míře úsudků, nejistot a odhadů, z nichž ocenění vychází, byla tato oblast identifikována jako hlavní záležitost auditu. Na provádění auditorských postupů se podíleli interní odborníci na oceňování. V rámci našich postupů jsme vyhodnotili předpoklady a metodiku použitou vedením Skupiny a externím znalcem pro stanovení reálné hodnoty dlouhodobého investičního majetku. Zaměřili jsme se na porovnání úsudků externího znalce a vedení Skupiny s tržní praxí a porovnali jsme odhadované hodnoty investičního majetku se srovnatelnými retail-parky na českém a slovenském trhu. Posoudili jsme návrh a zavedení vybraných klíčových interních kontrol týkajících se odhadů reálné hodnoty investičního majetku, včetně interních kontrol zaměřených na validaci výsledků ocenění a kontrol správnosti vstupních údajů, zejména údaje o pronajímatelných plochách, výši kapitalizovaných příjmů, zbývajících dobách nájemních smluv a údajů uvedených v přehledech nájemců použitých v oceňovacích posudcích. Dále jsme posoudili objektivitu, nezávislost a odbornou způsobilost externího znalce a zhodnotili, zda neexistují omezení rozsahu jeho práce, která by mohla významně ovlivnit výsledek ocenění. Rovněž jsme se zaměřili na to, zda informace uvedené Skupinou v příloze konsolidované účetní závěrky týkající se oceňování dlouhodobého investičního majetku, jsou v souladu s účetními standardy IFRS ve znění přijatém Evropskou unií. Ostatní informace uvedené v konsolidované výroční finanční zprávě Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené v konsolidované výroční finanční zprávě mimo konsolidovanou a individuální účetní závěrku a naše zprávy auditora. Za ostatní informace odpovídá představenstvo. Náš výrok ke konsolidované a individuální účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich povinností souvisejících s ověřením konsolidované a individuální účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a posouzení, zda ostatní informace nejsou ve významném (materiálním) nesouladu s konsolidovanou a individuální účetní závěrkou či našimi znalostmi o účetní jednotce získanými během ověřování konsolidované a individuální účetní závěrky nebo zda se jinak tyto informace nejeví jako významně (materiálně) nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní informace s výjimkou zprávy o udržitelnosti, byly ve všech významných (materiálních) ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto posouzením se rozumí, zda ostatní informace s výjimkou zprávy o udržitelnosti, splňují požadavky právních předpisů na formální náležitosti a postup vypracování ostatních informací v kontextu významnosti (materiality), tj. zda případné nedodržení uvedených požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě ostatních informací. Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že: • Ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v konsolidované a individuální účetní závěrce, jsou ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s konsolidovanou a individuální účetní závěrkou. • Ostatní informace s výjimkou zprávy o udržitelnosti byly vypracovány v souladu s právními předpisy.

A817F48DABE6D8D045F5A5FD46062DFE Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o skupině a společnosti, k nimž jsme dospěli při provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné (materiální) věcné nesprávnosti. V rámci uvedených postupů jsme v obdržených ostatních informacích žádné významné (materiální) věcné nesprávnosti nezjistili. Odpovědnost představenstva, dozorčí rady a Výboru pro Audit společnosti za konsolidovanou a individuální účetní závěrku Představenstvo společnosti odpovídá za sestavení konsolidované a individuální účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz v souladu s účetními standardy IFRS ve znění přijatém Evropskou unií a za takový vnitřní kontrolní systém, který považuje za nezbytný pro sestavení konsolidované a individuální účetní závěrky tak, aby neobsahovala významné (materiální) nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou. Při sestavování konsolidované a individuální účetní závěrky je představenstvo povinno posoudit, zda je skupina a společnost schopna nepřetržitě trvat, a pokud je to relevantní, popsat v příloze konsolidované a individuální účetní závěrky záležitosti týkající se jejího nepřetržitého trvání a použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení konsolidované a individuální účetní závěrky, s výjimkou případů, kdy představenstvo plánuje zrušení skupiny nebo společnosti nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá jinou reálnou možnost než tak učinit. Za dohled nad procesem účetního výkaznictví ve skupině a společnosti odpovídá dozorčí rada a výbor pro audit. Odpovědnost auditora za audit konsolidované a individuální účetní závěrky Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že konsolidovaná a individuální účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou (materiální) nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš výrok. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu s výše uvedenými předpisy ve všech případech v účetní závěrce odhalí případnou existující významnou (materiální) nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb a považují se za významné (materiální), pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé konsolidované a individuální účetní závěrky na jejím základě přijmou. Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností: • Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti konsolidované a individuální účetní závěrky způsobené podvodem nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že neodhalíme významnou (materiální) nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než riziko neodhalení významné (materiální) nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí podvodu mohou být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo obcházení vnitřních kontrol. • Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem skupiny a společnosti relevantním pro audit v takovém rozsahu, abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému. • Posoudit vhodnost použitých účetních metod, přiměřenost provedených účetních odhadů a informace, které v této souvislosti představenstvo uvedlo v příloze konsolidované a individuální účetní závěrky. • Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení konsolidované a individuální účetní závěrky představenstvem a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná (materiální) nejistota vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost skupiny a společnosti nepřetržitě trvat. Jestliže dojdeme k závěru, že taková významná (materiální) nejistota existuje, je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této souvislosti v příloze konsolidované a individuální účetní závěrky, a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok. Naše závěry týkající se schopnosti skupiny a společnosti nepřetržitě trvat vycházejí z důkazních informací, které jsme získali do data naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podmínky mohou vést k tomu, že skupina nebo společnost ztratí schopnost nepřetržitě trvat. • Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah konsolidované a individuální účetní závěrky, včetně přílohy, a dále to, zda konsolidovaná a individuální účetní závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k věrnému zobrazení. • Naplánovat a provést audit skupiny tak, abychom získali dostatečné a vhodné důkazní informace o finančních údajích účetních nebo organizačních jednotek zahrnutých do skupiny, které budou základem při vytvoření si názoru na účetní závěrku skupiny. Zodpovídáme za řízení auditorských prací prováděných pro účely auditu skupiny, za dohled nad nimi a jejich kontrolu. Výrok auditora je naší výhradní odpovědností.

A817F48DABE6D8D045F5A5FD46062DFE Naší povinností je informovat představenstvo, dozorčí radu a výbor pro audit mimo jiné o plánovaném rozsahu a načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu učinili, včetně zjištěných významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému. Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné etické požadavky týkající se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž se lze reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost, a případných souvisejících opatřeních. Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali představenstvo, dozorčí radu a výbor pro audit, ty, které jsou z hlediska auditu konsolidované a individuální účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž představují hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní předpisy zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom o dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat, že možné negativní dopady zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu. ZPRÁVA O JINÝCH POŽADAVCÍCH STANOVENÝCH PRÁVNÍMI PŘEDPISY Informace vyžadované nařízením Evropského parlamentu a rady (EU) č. 537/2014 V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvádíme v naší zprávě nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec mezinárodních standardů pro audit: Určení auditora a délka provádění auditu Auditorem společnosti nás dne 22. října 2025 určila valná hromada společnosti. Auditorem společnosti jsme první rok. Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit Potvrzujeme, že náš výrok ke konsolidované a individuální účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší dodatečnou zprávou pro výbor pro audit společnosti, kterou jsme dne 30. dubna 2026 vyhotovili dle článku 11 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. Poskytování neauditorských služeb Prohlašujeme, že nebyly poskytnuty žádné zakázané služby uvedené v čl. 5 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. Zároveň jsme společnosti ani jí ovládaným obchodním společnostem neposkytli žádné jiné neauditorské služby, které by nebyly uvedeny v konsolidované výroční finanční zprávě. Zpráva o souladu s nařízením o ESEF Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu účetních závěrek obsažených v konsolidované výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/815 ze dne 17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde o regulační technické normy specifikace jednotného elektronického formátu pro podávání zpráv („nařízení o ESEF“), které se vztahuje na účetní závěrku. Odpovědnost představenstva Za vypracování účetních závěrek v souladu s nařízením o ESEF odpovídá představenstvo společnosti. Představenstvo společnosti nese odpovědnost mimo jiné za: • Návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování požadavků nařízení o ESEF. • Sestavení veškerých účetních závěrek obsažené v konsolidované výroční finanční zprávě v platném formátu XHTML. • Výběr a použití značek XBRL podle požadavků nařízení o ESEF.

A817F48DABE6D8D045F5A5FD46062DFE Odpovědnost auditora Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací závěr ohledně toho, zdali účetní závěrky obsažené v konsolidované výroční finanční zprávě jsou ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení o ESEF. Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli v souladu s mezinárodním standardem pro ověřovací zakázky ISAE 3000 (revidované znění) Ověřovací zakázky, které nejsou auditem ani prověrkami historických finančních informací (dále jen „ISAE 3000“). Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným standardem ve všech případech odhalí případný existující významný (materiální) nesoulad s požadavky nařízení o ESEF. V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti: • Seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF. • Seznámili jsme se s vnitřními kontrolami společnosti relevantními pro uplatňování požadavků nařízení o ESEF. • Identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiálního) nesouladu s nařízením o ESEF způsobeného podvodem nebo chybou. • Na základě toho jsme navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru. Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali: • Účetní závěrky, které jsou obsaženy v konsolidované výroční finanční zprávě, byly sestaveny v platném formátu XHTML. • Zveřejnění obsažená v konsolidované účetní závěrce, u nichž to vyžaduje nařízení o ESEF, byla značkována a veškerá značkování splňují tyto požadavky: - Byl použit značkovací jazyk XBRL. - Byly použity prvky základní taxonomie uvedené v nařízení o ESEF s nejbližším účetním významem, pokud nebyl vytvořen prvek rozšiřující taxonomie v souladu s přílohou IV nařízení o ESEF. - Značkování je v souladu se společnými pravidly pro značkování dle nařízení o ESEF. Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho závěru. Závěr Podle našeho názoru účetní závěrky společnosti za rok končící 31. prosince 2025 obsažené v konsolidované výroční finanční zprávě jsou ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení o ESEF. V Praze dne 12. května 2026 Auditorská společnost: Statutární auditor: Deloitte Audit s.r.o. evidenční číslo 079 Miroslav Mayer evidenční číslo 2529

V rámci účtování očekávaných úvěrových ztrát Společnost aplikuje třístupňový model založený na změnách v kvalitě úvěrového instrumentu, a to od prvotního zaúčtování. V počátku účtování se instrument nachází ve Stupni 1. Jestliže k datu účetní závěrky dojde ke zvýšení pravděpodobnosti selhání, přechází instrument do Stupně 2. V případě, že se výrazněji sníží kvalita úvěrového instrumentu, je klasifikován ve Stupni 3. Pro finanční aktiva klasifikovaná ve Stupni 1 Společnost určí výši očekávaných úvěrových ztrát na základě vzorečku: Očekávané úvěrové ztráty = PD x EAD x LGD x (1 / (1 + CIR)^0,5) x FLI - PD představuje pravděpodobnost selhání (stanoveno porovnáním korporátních ratingů dle agentury Bloomberg a odvozeného PD dle Moody‘s) - EAD představuje expozici v selhání - LGD představuje ztrátovost ze selhání (stanoveno dle default rate Moody‘s) - CIR je úroková sazba - FLI představuje koeficient pro budoucí odhadovaný vývoj (jednou ročně vyhodnoceno; v aktuálním roce koeficient použit v hodnotě 1) Výše očekávaných úvěrových ztrát pro finanční aktiva ve Stupni 2 je stanovována na základě modelu očekávaných úvěrových ztrát, přičemž jedním z klíčových vstupů je finanční situace dlužníka, včetně výše jeho vlastního kapitálu. Negativní vlastní kapitál je v tomto procesu zohledněn jako indikátor zvýšeného úvěrového rizika a promítá se do odhadu pravděpodobnosti selhání a výše očekávané ztráty, nikoli však jako přímý ekvivalent výsledné opravné položky. Úvěrové ztráty finančních aktiv klasifikovaných ve Stupni 3 se určí na základě individuálního posouzení vedením Společnosti. Definice selhání Společnost považuje finanční aktivum za aktivum ve stádiu selhání, pokud: • je nepravděpodobné, že dlužník splatí své úvěrové závazky vůči Společnosti v plné výši bez realizace zajištění; nebo • dlužník má významný úvěrový závazek vůči Společnosti, který je více než 90 dní po splatnosti. c) Zásady pro oceňování reálnou hodnotou Reálná hodnota finančních nástrojů vychází z jejich kótované tržní ceny na konci účetního období bez odečtení transakčních nákladů. Není-li k dispozici kótovaná tržní cena, je reálná hodnota finančního nástroje určena odhadem s použitím oceňovacích modelů nebo technik diskontovaných peněžních toků. Při použití technik diskontovaných peněžních toků jsou odhady budoucích peněžních toků založeny na nejlepších odhadech vedení a diskontní sazba je tržní sazba na konci účetního období platná pro nástroj s podobnými podmínkami. Při použití oceňovacích modelů jsou vstupy založeny na tržním ocenění na konci účetního období. Stanovení reálných hodnot Odhady a předmětné předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou uznávány v době, kdy jsou tyto odhady revidovány, pokud má revize vliv pouze na dané období, nebo v období revize a v budoucích obdobích, jestliže se revize týká běžného období i budoucích období. Řada účetních zásad a postupů Společnosti a zveřejnění vyžaduje stanovení reálné hodnoty finančních i nefinančních aktiv a závazků. Vedení pravidelně reviduje významné nezjistitelné vstupy a přecenění. Pokud se ke stanovení reálné hodnoty používají údaje třetích stran, například makléřské kotace nebo služby stanovení cen, vedení posoudí důkazy obdržené od třetích stran k podpoře závěrů, že tato ocenění splňují požadavky IFRS, včetně úrovně v hierarchii reálných hodnot, v níž má být takové ocenění klasifikováno. Společnost používá při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku co možná nejvíce data zjištěná ze sledování trhu. Reálné hodnoty jsou rozřazeny do různých úrovní v hierarchii reálných hodnot na základě vstupů použitých při oceňovacích technikách takto: • Úroveň 1: kótované ceny stejných aktiv nebo závazků na aktivních trzích (neupravené). • Úroveň 2: jiné vstupy než kótované ceny zařazené do Úrovně 1, které se dají zjistit ve vztahu k danému aktivu nebo závazku buď přímo (tj. jako ceny), nebo nepřímo (tj. dají se odvodit od cen). • Úroveň 3: vstupy pro aktivum nebo závazek, které nevycházejí ze zjistitelných tržních údajů (nezjistitelné vstupy). Společnost účtuje o převodech mezi jednotlivými úrovněmi hierarchie reálných hodnot na konci vykazovaného období, během něhož došlo k dané změně. 74

FIDUROCK Nemovitosti a.s. Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2025 Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč) Konsolidovaný výkaz o finanční situaci k 31. prosinci 2025 Ref. Pozn. 31.12.2025 31.12.2024 - opraveno 1.1.2024- opraveno A Dlouhodobý majetek 5 300 531 4 493 633 4 032 833 B Investiční majetek Bod 3.1 5 294 478 4 471 672 3 999 548 D Odložená daňová pohledávka Bod 3.12 6 053 21 961 17 721 DD Ostatní dlouhodobá aktiva 0 0 15 564 E Oběžná aktiva 225 528 124 071 540 056 F Pohledávky z obchodních vztahů a jiné pohledávky Bod 3.2 89 892 62 704 63 613 G Ostatní aktiva Bod 3.3 16 017 20 936 24 076 Poskytnuté úvěry 72 983 0 0 GG Kladná reálná hodnota derivátů Bod 3.4 0 0 22 152 H Peníze a peněžní ekvivalenty Bod 3.5 46 636 40 431 430 215 I AKTIVA CELKEM 5 526 059 4 617 704 4 572 889 J Vlastní kapitál 1 433 489 1 096 356 969 804 K Základní kapitál Bod 3.6 (a) 2 040 2 040 2 040 L Ostatní kapitálové fondy Bod 3.6 (b) 581 599 484 670 484 670 M Rezerva ze zajišťovacích nástrojů Bod 3.6 (c) 29 194 9 575 13 803 N Kurzové rozdíly z přecenění (15 796) 8 162 (2 224) O Nerozdělený zisk 836 452 591 909 471 515 P Vlastní kapitál připadající vlastníkům mateřské společnosti 1 433 489 1 096 356 969 804 Q Dlouhodobé závazky 3 894 613 3 246 939 1 425 953 R Úvěry a půjčky Bod 3.7 2 484 032 2 109 572 492 557 Emitované dluhopisy Bod 3.8 892 121 686 604 558 912 S Odložený daňový závazek Bod 3.12 474 521 391 006 344 244 U Ostatní dlouhodobé závazky Bod 3.10 38 501 42 472 30 240 V Záporná reálná hodnota derivátů Bod 3.4 5 438 17 285 0 W Krátkodobé závazky 197 957 274 409 2 177 132 X Úvěry a půjčky Bod 3.7 86 069 153 155 1 792 241 Y Emitované dluhopisy Bod 3.8 215 167 264 026 Z Záporná reálná hodnota derivátů Bod 3.4 813 2 583 1 449 AA Jiné krátkodobé závazky Bod 3.11 99 442 108 636 110 224 AB Výnosy příštích období Bod 3.9 11 418 9 868 9 192 AC CELKOVÉ ZÁVAZKY 4 092 570 3 521 348 3 603 085 AD VLASTNÍ KAPITÁL a ZÁVAZKY CELKEM 5 526 059 4 617 704 4 572 889 93  

FIDUROCK Nemovitosti a.s. Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2025 Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč) Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok končící 31. prosincem 2025 Ref. Pozn. 01.01.2025 - 31.12.2025 01.01.2024 - 31.12.2024 A Výnosy z nájmů Bod 4.1 315 911 296 993 B Čistý výnos/náklad ze služeb spojených s provozem budov Bod 4.2 (29 565) (15 499) C Poplatky za správu majetku Bod 4.3 (6 388) (6 292) D Ostatní provozní výnosy Bod 4.4 6 059 1 340 E Čistý provozní zisk 286 017 276 542 F Ostatní provozní náklady Bod 4.4 (24 691) (40 202) G Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního majetku Bod 3.1 230 334 161 454 H Čistý zisk z prodeje investičního majetku Bod 3.1 9 432 0 I Provozní zisk 501 092 397 794 J Finanční výnosy Bod 4.5 45 381 2 553 K Podíl na zisku ze společného podniku 0 0 L Finanční náklady Bod 4.6 (173 541) (229 685) N Zisk za období před zdaněním 372 932 170 662 O Daňový náklad Bod 3.13 (121 987) (52 015) P Čistý zisk za období 250 945 118 647 Q Položky, které se následně mohou reklasifikovat do hospodářského výsledku R Čistý zisk z pohybu reálné hodnoty zajišťovacích nástrojů při zajištění peněžních toků 24 834 (5 352) S Související daň (5 215) 1 124 T Rezerva na kurzové přecenění (23 958) 10 386 U Ostatní výsledek hospodaření (6 402) 1 747 V Ostatní úplný výsledek po zdanění celkem (10 741) 7 905 W Úplný výsledek za období celkem 240 204 126 552 X Zisk za období připadající na: Y Zisk za období Z Vlastníkům mateřské společnosti 250 945 118 647 AA Ostatní úplný výsledek hospodaření AB Vlastníkům mateřské společnosti (10 741) 7 905 94  

FIDUROCK Nemovitosti a.s. Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2025 Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč) Konsolidovaný výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící 31. prosincem 2025 Základní kapitál Nerozdělený zisk připadající na vlastníky mateřské společnosti Kapitálové fondy Rezerva ze zajišťovacích nástrojů Kurzové rozdíly z přecenění Celkem připadající na vlastníky mateřské společnosti Zůstatek 1.1.2024 – opraveno 2 040 471 515 484 670 13 803 (2 224) 969 804 Úplný výsledek hospodaření – opraveno 0 120 394 0 (4 228) 10 386 126 552 Čistý zisk za období 0 118 647 0 0 0 118 647 Ostatní úplný výsledek hospodaření po zdanění 0 1 747 0 (4 228) 10 386 7 905 Kapitálové operace 0 0 0 0 0 0 Zvýšení ostatních kapitálových fondů 0 0 0 0 0 0 Zůstatek k 31.12.2024 - opraveno 2 040 591 909 484 670 9 575 8 162 1 096 356 Zůstatek 1.1.2025 2 040 591 909 484 670 9 575 8 162 1 096 356 Úplný výsledek hospodaření 0 244 543 0 19 619 (23 959) 240 204 Čistý zisk za období 0 250 945 0 0 0 250 945 Ostatní úplný výsledek hospodaření po zdanění 0 (6 402) 0 19 619 (23 959) (10 741) Kapitálové operace 0 0 96 929 0 0 96 929 Zvýšení ostatních kapitálových fondů 0 0 96 929 0 0 96 929 Zůstatek k 31.12.2025 2 040 836 452 581 599 29 194 (15 796) 1 433 489 Informace o změnách kapitálových fondů jsou uvedeny v poznámce 3.6. 95  

FIDUROCK Nemovitosti a.s. Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2025 Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč) Konsolidovaný výkaz o peněžních tocích za rok končící 31. prosince 2025 1.1.2025 - 1.1.2024 - 31.12.2025 31.12.2024 Čistý zisk za období 250 945 118 647 Úpravy o nepeněžní operace 19 814 117 694 Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního majetku Bod 3.1 (230 334) (161 454) Daňový náklad Bod 3.12 121 987 52 015 Finanční náklady, čisté 128 161 227 133 Změny pracovního kapitálu (83 516) (2 395) Pokles/(nárůst) obchodních a ostatních pohledávek Bod 3.2 (27 188) 16 473 Zvýšení/(snížení) ostatních aktiv Bod 3.5 (1 134) 6 167 Zvýšení/(snížení) ostatních dlouhodobých závazků Bod 3.10 (36 364) 6 413 Zvýšení/(snížení) obchodních a ostatních závazků Bod 3.10 (14 301) (27 169) Snížení výnosů příštích období Bod 3.9 1 550 676 Zaplacená daň (6 079) (4 955) Čistý peněžní tok z provozní činnosti 187 243 233 946 Peněžní toky z investiční činnosti Pořízení nových dceřiných společností očištěné o získané peněžní prostředky Bod 3.2 (576 461) 0 Kapitálové výdaje na investice do nemovitostí (93 431) (286 748) Poskytnuté půjčky (51 022) 0 Čistý peněžní tok z investiční činnosti (720 914) (286 748) Peněžní toky z financování Bod 3.7-11 Příjmy z emise dluhopisů 206 000 125 320 Výdaje na nákup dluhopisů 0 (257 340) Příjmy z půjček 553 545 2 479 950 Splátky půjček (68 158) (2 522 691) Zaplacený úrok (165 767) (184 965) Čistý peněžní tok z financování 525 620 (359 726) Čistý přírůstek peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů (8 051) (412 528) Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku období 40 431 430 215 Vliv změn měnových kurzů 14 256 22 744 Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na konci období 46 636 40 431 Poznámka: Pořízení nových dceřiných společností, po odečtení peněžní položky, zahrnuje v rámci investiční činnosti také splácení půjček od nabyté dceřiné společnosti, protože splacení těchto půjček bylo podmíněno dohodami o koupi akcií. 96  

1. Obecné údaje o společnosti a skupině 1.1. Jméno společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dále jen „Společnost“) je akciová společnost založená podle právních předpisů České republiky. Společnost byla založena dne 14. listopadu 2015. Společnost je spolu se svými dceřinými společnostmi označována jako „Skupina“. 1.2. Právní forma Společnosti Akciová Společnost 1.3. Sídlo Společnosti Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00, Praha 1 1.4. Země registrace Česká republika 1.5. Domicil Česká republika 1.6. Obchodní rejstřík Městský soud v Praze, Číslo zápisu: B 21110 1.7. Akcionář Společnosti ke dni 31.prosince 2025 FIDUROCK Private Equity Participations B.V. 100 %, Laarderhoogtweg 25, 1101EB Amsterdam, Nizozemské království 1.8. Ultimátní mateřská společnost Stichting Administratiekantoor Fidurock Holding, se sídlem Laarderhoogtweg 25, 1101EB Amsterdam, Nizozemské království, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném nizozemskou obchodní komorou pod číslem 855694282 1.9. Změna v názvu vykazující účetní jednotky Od konce předchozího období nedošlo ke změně názvu vykazující účetní jednotky. 1.10. Hlavní místo Podnikání Česko a Slovensko 1.11. Období zachycené v účetní závěrce Konsolidovaná účetní závěrka je zpracována na období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025 1.12. Vedení Společnosti ke dni 31.prosince 2025 Člen představenstva David Hauerland, od 14. listopadu 2020 Člen představenstva PhDr. Petr Valenta, od 17. dubna 2023 Člen dozorčí rady Vladimír Loukota, od 15. června 2023 1.13. Cíl skupiny Investičním cílem Skupiny je provádět výhodné investice s přidanou hodnotou do nemovitostí ve střední a východní Evropě (geografické zaměření), mj. zejména na území České republiky a Slovenska. 1.14. Hlavní předmět podnikání Skupina může provádět v České republice nebo v zahraničí veškeré transakce, které se přímo nebo nepřímo 97

týkají akvizic a držby nemovitého majetku a nabytí a držení majetkových účastí v podnicích (v jakékoli formě), které mohou podle svých zakladatelských dokumentů nabývat a držet nemovitosti, a jiná aktiva potřebná k jejich správě, a dále spravovat, řídit, budovat a zcizovat takové nemovitosti a podíly v realitních společnostech a ve společnostech, které drží nemovitosti. Skupina rovněž může používat své finanční prostředky při organizaci, řízení, rozvoji a zcizování portfolia tvořeného jakýmikoli cennými papíry a právy duševního vlastnictví jakéhokoli původu a podílet se na založení, rozvoji a ovládání jakéhokoli podniku v souladu s investičním cílem. Může rovněž nabývat pomocí vkladů, upisování, kupních opcí nebo jinými prostředky všechny druhy cenných papírů a práv duševního vlastnictví za účelem rozvoje, a realizovat tato aktiva prodejem, převodem, směnou nebo jinak. Skupina a její akcionář může poskytnout pomoc (prostřednictvím půjček, záloh, záruk, zajištění nebo jinak) společnostem nebo jiným podnikům, v nichž má Skupina podíl. 1.15. Předpoklad neomezeného trvání podniku Skupina sleduje svou likviditní pozici a chování nájemců. Skupina do dnešního dne nezaznamenala významné prodlení s platbami nájemného od svých nájemců. Vedení Skupiny připravilo stresové testovací scénáře s projekcí ekonomických výsledků, které zohledňují dopady válečného konfliktu na Ukrajině a případně jiných geopolitických a makroekonomických vlivu. Předpovědi ukazují, že Skupina splňuje princip nepřetržitého trvání, a to jak z hlediska generovaného peněžního toku, tak z hlediska plnění kovenantů pro rok 2025. Vedení společnosti nemá k dispozici informace, z kterých by vyplývaly významné nejistoty v použitých odhadech a projekcích. Vedení společnosti neočekává významné nejistoty v nadcházejících letech. Podle informací, které má vedení Skupiny k datu vydání k dispozici, nemají výše uvedené situace významný vliv na předpoklad neomezeného trvání – going concern Společnosti. 2. Shrnutí významných účetních zásad a postupů Hlavní účetní zásady a postupy přijaté při zpracování této konsolidované účetní závěrky jsou uvedeny níže. Tyto zásady a postupy byly soustavně aplikovány na celé období, není-li uvedeno jinak. 2.1. Základ pro zpracování Prohlášení o souladu Konsolidovaná účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy finančního výkaznictví („International Financial Reporting Standards“, IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií. Tato konsolidovaná účetní závěrka představuje statutární účetní závěrku sestavenou v souladu s ustanovením § 23a (2) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví ve znění pozdějších předpisů. Zpracování konsolidované účetní závěrky Konsolidovaná účetní závěrka je zpracována dle konvence o historických cenách, s výjimkou investičního nemovitého majetku a derivátů, které jsou oceněny reálnou hodnotou. Konsolidovaná účetní závěrka je upravena o události, které nastávají po konci vykazovaného období, ale ještě předtím, než je konsolidovaná účetní závěrka schválena k vydání, a to tehdy, když buď poskytují důkazy o podmínkách, které existovaly na konci vykazovaného období (události, které vyvolávají úpravy), nebo když naznačují, že neplatí předpoklad trvání podniku. Konsolidovaná účetní závěrka se neupravuje o události, které nevyvolávají úpravy, tedy o takové, které vyplývají z podmínek vzniklých po konci vykazovaného období. Používání odhadů a předpokladů Při přípravě konsolidované účetní závěrky v souladu s IFRS provádí vedení Skupiny odhady a určuje předpoklady, které mají k datu účetní závěrky vliv na aplikaci účetních postupů a na vykazovanou výši aktiv a závazků, výnosů a nákladů. Tyto odhady a předpoklady jsou založeny na historických zkušenostech a různých dalších faktorech, které jsou považovány za přiměřené za podmínek, při nichž se odhady účetních hodnot aktiv a závazků provádí a v situaci, kdy nejsou zcela evidentní z jiných zdrojů. Skutečné výsledky se od odhadů mohou lišit. Tyto odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány. Úpravy účetních odhadů jsou zohledněny v období, ve kterém jsou tyto odhady revidovány, pokud se tato revize týká pouze tohoto období, nebo v období revize a budoucích období, pokud tato revize ovlivňuje současné i budoucí období. Informace o úsudcích použitých při aplikaci účetních zásad a postupů, které mají nejvýznamnější účinek na částky vykázané v konsolidované účetní závěrce, jsou uvedeny v následujících poznámkách. 98

Předpoklady a odhady nejistoty I. Stanovení reálných hodnot Odhady a předmětné předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou uznávány v době, kdy jsou tyto odhady revidovány, pokud má revize vliv pouze na dané období, nebo v období revize a v budoucích obdobích, jestliže se revize týká běžného období i budoucích období. Řada účetních zásad a postupů Skupiny a zveřejnění vyžaduje stanovení reálné hodnoty finančních i nefinančních aktiv a závazků. Vedení pravidelně reviduje významné nezjistitelné vstupy a přecenění. Pokud se ke stanovení reálné hodnoty používají údaje třetích stran, například makléřské kotace nebo služby stanovení cen, vedení posoudí důkazy obdržené od třetích stran k podpoře závěrů, že tato ocenění splňují požadavky IFRS, včetně úrovně v hierarchii reálných hodnot, v níž má být takové ocenění klasifikováno. Skupina používá při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku co možná nejvíce data zjištěná ze sledování trhu. Reálné hodnoty jsou rozřazeny do různých úrovní v hierarchii reálných hodnot na základě vstupů použitých při oceňovacích technikách takto: • Úroveň 1: kótované ceny stejných aktiv nebo závazků na aktivních trzích (neupravené). • Úroveň 2: jiné vstupy než kótované ceny zařazené do Úrovně 1, které se dají zjistit ve vztahu k danému aktivu nebo závazku buď přímo (tj. jako ceny), nebo nepřímo (tj. dají se odvodit od cen). • Úroveň 3: vstupy pro aktivum nebo závazek, které nevycházejí ze zjistitelných tržních údajů (nezjistitelné vstupy). Skupina účtuje o převodech mezi jednotlivými úrovněmi hierarchie reálných hodnot na konci vykazovaného období, během něhož došlo k dané změně. Další informace o předpokladech stanovených při určování reálných hodnot jsou uvedeny v těchto poznámkách: Poznámka 3.1 – investiční nemovitý majetek a Poznámka 5 – Měření reálné hodnoty, finanční nástroje. II. Odhad nejistoty S výjimkou reálných hodnot investic do nemovitostí a derivátů neexistují žádné jiné klíčové předpoklady do budoucna a jiné klíčové zdroje odhadu nejistot k datu účetních výkazů, které nesou významné riziko vyvolání významné úpravy částek aktiv a závazků vedených v účetnictví během příštího finančního roku. III. Deriváty Skupina využívá úrokové swapy (IRS) k řízení rizika fluktuace úrokových měr. Tyto IRS nejsou určeny jako zajišťovací nástroje ve smyslu IAS 39 ani IFRS 9. K rozvahovému dni jsou IRS přeceněny na reálnou hodnotu s dopadem do konsolidovaného výkazu o úplném výsledku hospodaření do řádku Finanční výnosy či Finanční náklady. V rozvaze jsou vykázány jako součást dlouhodobých a krátkodobých ostatních finančních aktiv a závazků. Zároveň Skupina aplikuje zajišťovací účetnictví typu cash flow hedge pro měnové riziko. Zajišťovací nástroje jsou přeceněny na reálnou hodnotu, přičemž efektivní část změny reálné hodnoty je vykázána v ostatním úplném výsledku hospodaření, zatímco neefektivní část je vykázána ve výsledku hospodaření. Bližší detail je uveden v kapitole 2.6 e) Nové účetní standardy, které dosud nenabyly účinnost a nejsou předčasně přijaty. V běžném období Společnost poprvé aplikovala úpravy IAS 21 Nesměnitelnost, které byly vydány Radou pro mezinárodní účetní standardy (IASB) a schváleny pro použití v EU a jsou povinně účinné pro účetní období začínající 1. ledna 2025 nebo později. Zahájení dodržování těchto úprav nemělo žádný významný dopad na zveřejnění či částky uvedené v této účetní závěrce. IV. Nové a novelizované účetní standardy IFRS vydané IASB a přijaté EU, které zatím nejsou účinné K datu schválení této účetní závěrky Společnost neaplikovala následující nový standard a úpravy stávajících účetních standardů IFRS, které byly vydány radou IASB a schváleny pro použití v EU, ale dosud nenabyly účinnosti: 99

Standard	Název	Datum účinnosti
IFRS 18	Prezentace a zveřejňování v účetní závěrce	1. ledna 2027
Úpravy IFRS 9 a IFRS 7	Úpravy klasifikace a oceňování finančních nástrojů	1. ledna 2026
Úpravy IFRS 9 a IFRS 7	Smlouvy odkazující na elektřinu závislou na přírodě	1. ledna 2026
Úpravy IFRS 1, IFRS 7,	Roční zdokonalení účetních standardů IFRS (11. díl)	1. ledna 2026
IFRS 9, IFRS 10 a IAS 7

Společnost posuzuje dopad vlivu nového standardu IFRS 18 na účetní závěrku. Společnost nepředpokládá, že přijetí výše uvedených úprav stávajících standardů bude mít významný vliv na účetní závěrku společnosti. V. Nové a novelizované účetní standardy IFRS vydané IASB, ale dosud nepřijaté EU V současné době se podoba účetních standardů IFRS přijatá Evropskou unií výrazně neliší od podoby standardů schválených radou IASB. Výjimkou jsou následující nový standard a úpravy stávajících standardů, které nebyly k datu schválení účetní závěrky schváleny k použití v EU:

Standard	Název	Stav schvalování v EU
IFRS 19 a následné úpravy	Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování (datum účinnosti dle IASB: 1. ledna 2027) Dobrovolné použití pro způsobilé dceřiné podniky	V EU dosud nepřijato
Úpravy IAS 21	Převod do hyperinflační měny vykazování (datum účinnosti dle IASB: 1. ledna 2027)	V EU dosud nepřijato
Úpravy IFRS 10 a IAS 28	Prodej nebo vklad aktiv mezi investorem a přidruženým nebo společným podnikem a další úpravy (datum účinnosti bylo radou IASB odloženo na neurčito, ale je možné dřívější přijetí)	Schvalování pro použití v EU bylo odloženo do doby, až bude dokončen projekt na ekvivalenční metodu

Společnost neočekává, že přijetí nového standardu a úprav stávajících standardů bude mít významný dopad na účetní závěrku v budoucích obdobích. 2.2. Základ pro konsolidaci (i) Podniková kombinace Skupina získává dceřiné společnosti, které vlastní nemovitosti. V okamžiku akvizice Skupina zvažuje, zda každá taková akvizice tvoří podnikovou kombinaci nebo akvizici aktiva. Skupina účtuje o akvizici jako o podnikové kombinaci tehdy, když je vedle nemovitosti získán i ucelený soubor aktiv. Konkrétněji řečeno Skupina přihlíží k rozsahu, v němž jsou získány významné procesy a zejména k rozsahu služeb, které poskytuje daná dceřiná společnost (např. údržba, úklid, ostraha, vedení účetnictví apod.). Pokud akvizice dceřiných společností netvoří podnik, je o ní účtováno jako o akvizici skupiny aktiv a závazků. Pořizovací náklady jsou rozúčtovány na aktiva a závazky na základě jejich relativních reálných hodnot a nezaúčtovává se ani goodwill, ani odložená daň. (ii) Dceřiné společnosti Dceřiné společnosti jsou subjekty ovládané Skupinou. Skupina ovládá (kontroluje) dceřinou společnost, pokud je vystaven variabilním výnosům nebo na ně má právo na základě své angažovanosti v této společnosti a může tyto výnosy prostřednictvím své moci nad ní ovlivňovat. Účetní závěrky dceřiných společností jsou zahrnuty do konsolidované účetní závěrky od data převzetí kontroly do data jejího zániku. Konsolidace Vnitroskupinové transakce, zůstatky a nerealizované zisky a ztráty z transakcí mezi společnostmi Skupiny se eliminují. Nerealizované ztráty se rovněž eliminují, pokud transakce nepodává důkaz o snížení hodnoty převáděného aktiva. Účetní zásady a postupy dceřiných společností byly v případě potřeby změněny tak, aby byl zajištěn soulad se zásadami a postupy přijatými Skupinou. Jakmile Skupina přestane ovládat nějakou dceřinou společnost, odúčtuje aktiva a závazky dceřiné společnosti a jiné složky vlastního kapitálu. Veškeré podíly v bývalé dceřiné společnosti, které si Skupina ponechá, jsou přeceněny na jejich reálnou hodnotu k datu ztráty kontroly. Veškeré výsledné zisky nebo ztráty jsou zaúčtovány do zisku nebo ztráty. Reálná hodnota je stanovena jako prvotní hodnota v účetnictví pro účely následného účtování o nadále drženém podílu jako o přidruženém nebo společném podniku nebo o finančním aktivu. Kromě toho jsou veškeré 100

částky týkající se dceřiné společnosti, které byly dříve zaúčtovány do ostatního úplného výsledku, přeúčtovány do zisku nebo ztráty. Společnosti konsolidované přímou metodou konsolidace jsou spolu s údaji o obchodním podílu uvedeny níže:

Společnost	Ovládání	Podíl	Funkční měna	Země
Fidurock Nemovitosti a.s.			Kč	Česká republika
Retail Park Tábor s.r.o.	Přímé	100 %	Kč	Česká republika
Retail Park Severka Liberec s.r.o.	Přímé	100 %	Kč	Česká republika
Retail Park Staré město s.r.o.	Přímé	100 %	Kč	Česká republika
Retail Park Mladá Boleslav a.s.	Přímé	100 %	Kč	Česká republika
FIDUROCK Projekt 22, s.r.o.	Přímé	100 %	Kč	Česká republika
Projekt Piešťany s.r.o.	Přímé	100 %	EUR	Slovenská republika
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o. Přímé		100 %	EUR	Slovenská republika
Retail Park Senica s.r.o.	Přímé	100 %	EUR	Slovenská republika
Retail park Trnava, a. s.	Přímé	100 %	EUR	Slovenská republika
Retail Park Prešov s.r.o.	Přímé	100 %	EUR	Slovenská republika
Retail Park Choceň s.r.o.	Přímé	100 %	Kč	Česká republika
Retail Park Milevsko s.r.o.	Přímé	100 %	Kč	Česká republika
Retail Park Levice s.r.o.	Přímé	100 %	EUR	Slovenská republika
Retail Park Trutnov s.r.o.	Přímé	100 %	Kč	Česká republika
FIDUROCK Arkáda Prostějov s.r.o.	Přímé	100 %	Kč	Česká republika
FIDUROCK Arkáda s.r.o.	Nepřímé	100 %	Kč	Česká republika

Společnost k 31.12.2025 ani k 31.12.2024 nevykazuje žádné společnosti konsolidované ekvivalenční metodou. V roce 2025 proběhla akvizice společnosti FIDUROCK Arkáda Prostějov s.r.o. Společnost dále nepřímo ovládá společnost FIDUROCK Arkáda s.r.o. prostřednictvím společnosti FIDUROCK Arkáda Prostějov s.r.o. V roce 2024 nedošlo k žádným akvizicím. K 31.12.2025 a k 31.12.2024 jsou veškeré podíly vlastněny ze 100 %. V letech 2025 a 2024 nebyla zlikvidována žádná společnost ze Skupiny. 2.3. Přepočet cizích měn Funkční měna Na základě faktorů uvedených v IAS 21, dopadů změn směnných kursů a analýzy primárního ekonomického prostředí, v němž Skupina působí, byla jako funkční měna předmětných dceřiných společností určena koruna česká („Kč“) v případě českých společností a euro („EUR“) v případě slovenských společností. Funkční měna skupiny je koruna česká Prezentační měna Tato konsolidovaná účetní závěrka je prezentována v Kč jakožto prezentační měně Skupiny. Cizoměnové zisky a ztráty z peněžitých položek tvoří rozdíl mezi hodnotou ve funkční měně na začátku roku, upravenou o úrok a platby v průběhu roku, a naběhlou hodnotou v cizí měně přepočtenou kursem platným na konci roku. Nepeněžitá aktiva a závazky vedené v cizích měnách, které jsou oceňovány reálnou hodnotou, jsou přepočteny na funkční měnu v kursu platném k datu stanovení reálné hodnoty. Cizoměnové rozdíly vyplývající ze zpětných přepočtů jsou vykázány v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty a v ostatním úplném výsledku. Pro přepočet konečných zůstatků slovenských dceřiných společností z EUR na Kč byl pro zůstatky rozvahy použit kurz České národní banky platný k 31. prosinci 2025 a průměrný směnný kurz byl použit pro zůstatky účtů ve výkazu zisku a ztráty. 2.4. Investiční nemovitý majetek Jako investiční nemovitý majetek je klasifikován investiční nemovitý majetek, který je držen za účelem dlouhodobých výnosů z nájemného, kapitálového zhodnocení nebo z obou důvodů. Investiční nemovitý majetek tvoří budovy a pozemky, které Skupina vlastní. Investiční nemovitý majetek je prvotně oceňován pořizovacími náklady, včetně transakčních nákladů přímo přiřaditelných akvizicím. Po prvotním zaúčtování je investiční nemovitý majetek veden v účetnictví v reálné hodnotě, která se zakládá na prognózách diskontovaných peněžních toků. Toto ocenění provádějí každoročně uznávaní příslušně odborně kvalifikovaní nezávislí znalci, kteří mají patřičné znalosti a zkušenosti. Investiční 101

nemovitý majetek, který je přestavěn, aby mohl být nadále užíván jako investiční nemovitý majetek nebo jehož trh je méně aktivní, je nadále oceňován reálnou hodnotou. Reálná hodnota stanovená ke dni 31. prosince 2025 a 31. prosince 2024 vychází z ocenění stanoveného valuátorem. Při výpočtu reálné hodnoty je použita výnosová metoda. Metoda bere v úvahu smluvně sjednané nájemné, tržní nájemné za všechny v současnosti volné prostory a za všechny prostory, které se mohou uvolnit po skončení nájemních smluv. Reálná hodnota investičního nemovitého majetku mj. zachycuje příjem z nájemného na základě současných nájemních smluv a předpokládaný příjem z nájemného u budoucích nájemních smluv stanovený ve světle současných tržních podmínek. Reálná hodnota také obdobně zachycuje veškeré peněžní odtoky, které lze očekávat v souvislosti s těmito nemovitostmi. Reálná hodnota pozemků určených k výstavbě odráží především výši realizovaných a plánovaných nákladů. Následné výdaje jsou účtovány na vrub hodnoty v účetnictví pouze tehdy, je-li pravděpodobné, že ekonomické požitky spojené s danou položkou poplynou Skupině a že lze spolehlivě změřit náklady na danou položku. Všechny ostatní náklady na opravu a údržbu jsou účtovány do konsolidovaného zisku nebo ztráty a do ostatního úplného výsledku během účetního období, v němž jsou vynaloženy. Změny reálné hodnoty jsou zaznamenávány v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty na řádku G - Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního majetku. 2.5. Leasingy Jako Pronajímatel Pokud Skupina vystupuje jako pronajímatel, určí při vzniku leasingu, zda je každý leasing finančním leasingem nebo operativním leasingem. Na počátku nebo při změně smlouvy, která obsahuje leasingovou složku, přidělí Skupina protihodnotu ve smlouvě na každou leasingovou složku na základě jejich relativních samostatných cen. Za účelem klasifikace každého leasingu provádí skupina celkové posouzení, zda leasing převádí v podstatě všechna rizika a odměny plynoucí z vlastnictví podkladového aktiva. Pokud je tomu tak, pak je leasing finančním leasingem. Pokud ne, jedná se o operativní leasing. V rámci tohoto posouzení Skupina zvažuje určité ukazatele, jako například, zda je nájem aktivní pro většinu ekonomické životnosti aktiva. a) Operativní leasing Majetek pronajatý v rámci operativního leasingu je zahrnut do konsolidovaného výkazu o finanční situaci. To znamená, že je vykazován, klasifikován a oceněn jako investiční nemovitý majetek viz bod 2.4. a 3.1. Leasingové splátky jsou nájemci hrazeny na periodické bázi dle splátkových kalendářů a prostřednictvím vykalkulovaných rent free jsou vykazovány do výnosů v lineární hodnotě po dobu trvání leasingu. Hodnoty rent free jsou počítané jako hodnota budoucích leasingových splátek ponížených o pobídky, které jsou linearizovány počtem splátkových období. b) Finanční leasing Skupina nemá v současné době uzavřen žádný finanční leasing. 2.6. Finanční nástroje Finanční aktiva představují zejména hotovost nebo smluvní právo přijmout hotovost či jiné finanční aktivum (poskytnuté půjčky) a deriváty s kladnou reálnou hodnotou. Finanční závazky jsou zejména emitované dluhopisy, smluvní závazky dodat hotovost nebo jiné finanční aktivum a deriváty se zápornou reálnou hodnotou. Finanční aktiva jsou klasifikována jako oběžná, pokud je společnost hodlá realizovat během 12 měsíců od rozvahového dne nebo pokud neexistuje dostatečná jistota, že finanční aktiva bude společnost držet déle než 12 měsíců od rozvahového dne. Finanční závazky jsou prezentovány jako oběžné, pokud jsou splatné do 12 měsíců od rozvahového dne. V rámci oběžných aktiv a závazků jsou také prezentovány aktiva a závazky držené k obchodování. Finanční aktiva Finanční aktivum je prvotně oceňováno reálnou hodnotou a následně oceňováno naběhlou hodnotou, pokud splňuje obě z následujících podmínek a zároveň není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL: • finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za účelem získání smluvních peněžních toků, a 102

• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami jistiny a úroků („SPPI“ z angl. „Solely payments of principal and interest“) z nesplacené částky jistiny. Finanční aktivum je prvotně oceňováno reálnou hodnotou a následně oceňováno reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, pokud splňuje obě z následujících podmínek a zároveň není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL: • finanční aktivum drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo jak inkasem smluvních peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv, a • smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny. Finanční aktiva jsou při prvotním zaúčtování oceňována reálnou hodnotou. Následně jsou, v souladu s IFRS 9, oceňována buď v amortizované ceně, ve FVOCI nebo v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty (FVTPL). Při prvotním zaúčtování může Skupina neodvolatelně určit finanční aktivum, které by jinak bylo oceňováno v amortizované ceně nebo ve FVOCI, jako oceňované ve FVTPL, pokud tím dojde k odstranění nebo významnému omezení účetního nesouladu. Společnost finanční aktiva po prvotním účtování zařazuje do kategorie ocenění naběhlou hodnotou. Společnost určila cíle každého obchodního modelu, ve kterých jsou finanční aktiva drženy na úrovni portfolia, protože to nejlépe vystihuje způsob, jakým společnost aktiva řídí a předkládá o nich informace vedení. Tyto informace zahrnují mimo jiné následující: • stanovené postupy a cíle portfolia a jejich realizace v praxi; • jak je hodnocena výkonnost portfolia a předkládána klíčovému vedení skupiny; • rizika, která ovlivňují výkonnost obchodního modelu (a finančních aktiv držených v rámci tohoto obchodního modelu), a zejména způsob, jakým jsou tato rizika řízena; • četnost, hodnotu a načasování prodejů v předchozích obdobích, důvody pro tyto prodeje a očekávání týkající se budoucí prodejní činnosti. Informace o prodeji samy o sobě však nejsou posuzované izolovaně, ale jako součást celkového hodnocení, jakým skupina dosahuje stanoveného cíle řízení finančních aktiv, a zejména způsobu realizace peněžních toků. Finanční aktiva, která jsou určena k obchodování a která jsou řízena a jejich výkonnost je měřena na bázi reálné hodnoty, jsou oceňována jako FVTPL, protože nejsou držena ani za účelem inkasa smluvních peněžních toků, ani za účelem inkasa smluvních peněžních toků a prodeje finančních aktiv. Posouzení, zda smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny („SPPI“) Pro účely posouzení “jistina” je definována jako reálná hodnota finančního aktiva při prvotním zaúčtování. “Úrok” představuje časovou hodnotu peněz, úvěrové riziko spojené s nesplacenou částkou jistiny za konkrétní časové období a další základní rizika a náklady spojené s poskytováním úvěrů (např. riziko likvidity a administrativní náklady), jakož i ziskovou marži. Při posuzování, jestli smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny, společnost bere v úvahu smluvní podmínky instrumentu. To zahrnuje posouzení, jestli finanční aktivum neobsahuje smluvní podmínky, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků, a tak by nesplnily SPPI kritéria. Při tomto posouzení společnost posuzuje následující: • podmíněné události, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků; • pákový efekt; • podmínky prodloužení nebo dřívějšího splácení; • podmínky, které limituji nárok skupiny na smluvní peněžní toky z aktiva – např. aktiva “bez postihu”; • podmínky, které modifikují časovou hodnotu peněz, např. pravidelná refixace úrokových sazeb. Finanční závazky Finanční závazky jsou členěny do dvou základních kategorií v naběhlé hodnotě a v reálné hodnotě do výsledku hospodaření. Pokud finanční závazek není v kategorii v reálné hodnotě do výsledku hospodaření a nejedná se o smlouvu o finanční záruce ani o příslib na poskytnutí úvěru s úrokem nižším, než je tržní úroková míra, je finanční závazek zařazen do kategorie v naběhlé hodnotě. 103

Společnost klasifikuje své finanční závazky v podobě derivátů v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty. Ostatní finanční závazky v podobě dluhopisů a zápůjček jsou klasifikovány v naběhlé hodnotě. Přijaté kauce od nájemníku jsou oceňovány v nominální hodnotě a nedochází u nich k periodickému přecenění v naběhlé hodnotě z důvodu nevýznamné hodnotě těchto finančních závazků. a) Uznání a odúčtování Finanční aktiva a závazky jsou uznávány ve výkazu finanční situace tehdy, kdy se Společnost stává stranou smluvních ustanovení daného nástroje. O koupi a prodeji finančních aktiv se účtuje k datu obchodu. Společnost odúčtuje finanční aktivum tehdy, když zaniknou smluvní práva k peněžním tokům z daného aktiva nebo když převede tato práva za účelem získání smluvních peněžních toků v transakci, v níž jsou převáděna v podstatě veškerá rizika a odměna z vlastnictví finančního aktiva, nebo když nepřevádí ani si neponechává v podstatě všechna rizika a odměnu z vlastnictví a neponechává si kontrolu nad převáděným aktivem. Veškerý podíl na odúčtovaném finančním aktivu, které Společnost vytvoří nebo které si ponechá, je zaúčtován jako samostatné aktivum nebo závazek. Společnost odúčtuje finanční závazky tehdy, když jsou její smluvní závazky vypořádány, zrušeny nebo zaniknou. b) Oceňování Finanční aktivum nebo závazek je prvotně uznáván v reálné hodnotě. U finančních aktiv nebo závazků, které nejsou uznány v reálné hodnotě prostřednictvím zisku a ztráty, se připočtou transakční náklady, které lze přímo přiřadit k nabytí nebo emisi finančního aktiva nebo závazku. Všechny finanční závazky s výjimkou těch, které jsou oceněny reálnou hodnotou prostřednictvím výkazu o úplném výsledku hospodaření, se oceňují naběhlou hodnotou a použitím metody efektivní úrokové sazby. Emitované dluhopisy dluhy jsou prvotně oceněny naběhlou hodnotou včetně přímých transakčních nákladů, následně jsou oceňovány zůstatkovou cenou pomocí efektivní úrokové sazby. Zisky a ztráty z finančních aktiv a závazků vykázaných v naběhlé hodnotě jsou uznány ve výkazu o úplném výsledku hospodaření v okamžiku odúčtování nebo snížení hodnoty finančního aktiva. Společnost odhaduje ztráty ze snížení hodnoty finančních aktiv na základě modelu „očekávané úvěrové ztráty“. Model „očekáváné úvěrové ztráty“ vyžaduje, aby byla vykázána opravná položka ve výši buď 12měsíčních očekávaných úvěrových ztrát nebo celoživotních očekávaných úvěrových ztrát. Celoživotní očekávané úvěrové ztráty jsou očekávané úvěrové ztráty, které vznikají v důsledku všech možných selhání finančního nástroje po dobu očekávané životnosti finančního nástroje, přičemž 12měsíční očekávané úvěrové ztráty představují tu část očekávaných úvěrových ztrát, které vznikají v důsledku selhání finančního nástroje, které může nastat během 12 měsíců od data vykázání. Ocenění očekávaných úvěrových ztrát Očekávané úvěrové ztráty jsou pravděpodobnostně váženým odhadem úvěrových ztrát, které jsou oceněny následovně: • finanční aktiva, která nejsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: současná hodnota všech hotovostních schodků – tj. rozdíl mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce podle smlouvy a peněžními toky, jejichž inkaso společnost očekává; • finanční aktiva, která jsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: rozdíl mezi hrubou účetní hodnotou daného aktiva a současnou hodnotou odhadovaných budoucích peněžních toků; Definice selhání Společnost považuje finanční aktivum za aktivum ve stádiu selhání, pokud: • je nepravděpodobné, že dlužník splatí své úvěrové závazky vůči Společnosti v plné výši bez realizace zajištění; nebo • dlužník má významný úvěrový závazek vůči skupině, který je více než 90 dní po splatnosti. • dlužník má obchodní pohledávku více než 90 dní po splatnosti, pokud neexistuje objektivní důkaz o její vymahatelnosti. Pohledávka může být považována za selhanou i dříve, pokud je nájemce vyhodnocen jako neschopný plnit své závazky. c) Zásady pro oceňování reálnou hodnotou Skupina pro ocenění finančních aktiv a závazků používá takové oceňovací techniky, které jsou vhodné vzhledem k okolnostem, a pro které má skupina k dispozici potřebné údaje k datu ocenění, při respektování požadavku na maximalizaci pozorovatelných vstupů a minimalizaci nepozorovatelných vstupů. 104